当加拿大联邦政府正全力推进“住房加速基金”计划以缓解住房危机时，多伦多和温哥华公寓市场却出现戏剧性背离——价格与租金持续下跌正在扼杀开发商的建房意愿。

加拿大房贷与住房公司（CMHC）最新报告揭示了一个残酷的悖论：当前的市场调整虽暂时降低了居住成本，却可能为下一轮住房短缺埋下伏笔。

房价与租金下跌，公寓市场持续低迷

近期，CMHC发布分析指出，多伦多和温哥华两地的公寓价格和租金持续下滑，市场成交大幅下挫，同时大量新建公寓竣工，不断推高市场库存。

数据显示，2022年至2025年第一季度，多伦多公寓总销量锐减75%，温哥华下降37%，库存大幅上升；2025年第一季度，多伦多新建公寓的可售库存月数是2022年的14倍以上，二手公寓均价同期下跌13.4%，温哥华则下跌2.7%。

“现在买家和投资者的信心跌至谷底，需求降至20年来最低点，而库存却持续增加，”多伦多Realosophy地产公司总裁John Pasalis表示。

过去一年，部分公寓价格下跌幅度明显，比如去年11月售价约$95万元的单位，一个月前已降至$85万元。

部分投资者遭遇“倒挂”，例如2019、2020年以$100万元购入的新房，如今市价仅剩$70万到$75万元。

CMHC分析称，2024年购买楼花的期房投资者可能面临最高6%的资本损失。

多重因素叠加，导致市场低迷

导致多伦多和温哥华公寓市场陷入低迷的，并非单一因素，而是多种不利条件同时作用的结果。

利率变动：疫情前后超低利率刺激了购房需求和新建公寓潮，但2022年起利率大幅提升，显著压缩购房者可负担能力，同时降低投资者的回报预期，导致需求骤降。

经济与贸易不确定性：持续的经济不确定性和与美国的贸易战，进一步抑制市场信心，加剧成交下滑。

库存压力：大量新房持续入市，远超市场消化速度，形成供大于求的局面。

短期宽松，长期加剧住房短缺

短期来看，房价和租金下跌为买家和租客带来暂时的宽松。但CMHC指出，这种“短暂宽松”却是以新项目锐减为代价。

2024年及2025年初，多伦多约有55%的新建期房未售出，远未达到通常需要的70%预售比例，导致融资困难，项目面临搁浅风险。

数据显示，2024年多伦多和温哥华公寓项目取消数量分别是2022年的5倍和10倍。不少开发商选择将市场公寓项目改建为专门租赁住房，但整体新房竣工量势必大幅下滑。

CMHC警告，被取消的项目意味着未来住房供应进一步减少，“买家和租客的短暂喘息，最终会被未来更严重的住房短缺所抵消。”

政策加码，仍难根本扭转局面

新一届联邦政府已承诺要加快住房供应，但多位经济学家认为，仅靠政府政策远不能解决人口增长带来的巨大缺口。

Pasalis表示，若贸易争端化解、消费者信心回升，市场仍可能反弹；但如果经济因贸易战持续受挫，“市场局面还可能进一步恶化”。

CMHC认为，现阶段市场缺乏任何价格与租金迅速反弹的迹象，房价走软、项目大规模取消已成现实。只有在经济信心、政策和市场多重利好叠加时，楼市才有可能转好。